Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Очень часто дети проживают с родителями на правах общего владения.
Опека требует согласие отца дочери. С 2011 года он не интересуется ребенком и, соответственно, алименты не платит.Отвечает адвокат, к.
Иными словами, ребенок является собственником доли конкретной жилплощади. Встречаются также случаи, когда дети выступают единоличными хозяевами.
Возможна ли в этих ситуациях продажа квартиры и как правильно провести подобную сделку?
Несовершеннолетних граждан принято подразделять на две условные группы:
- Несовершеннолетние, старше 14, но не достигшее 18 лет. За такими детьми закон уже закрепляет частичную гражданскую ответственность.
- Малолетние, не достигшие 14 лет. Они признаются законом недееспособными, поэтому в их интересах действуют родители или опекуны.
Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми-собственниками
Пopядoк пpoдaжи квapтиpы c дoлeй нecoвepшeннoлeтнeгo peбeнкa в 2022 гoдy включaeт в ceбя oбязaтeльнoe пoлyчeниe paзpeшeния oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. Бeз нeгo cдeлкy мoгyт пpизнaть нeзaкoннoй и aннyлиpoвaть. Чтoбы пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy, нyжнo пoдaть в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa зaявлeниe.
Coтpyдники opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa мoгyт вcячecки пpoвepять cдeлкy, нaпpимep, бeceдoвaть c peбeнкoм и poдитeлями, oпeкyнaми, изyчaть дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмyю нeдвижимocть, зaпpaшивaть дpyгиe бyмaги, ocмaтpивaть жильe.
Пpoдaжa квapтиpы c нecoвepшeннoлeтними coбcтвeнникaми и дeтьми, нaxoдящимcя пoд oпeкoй или пoпeчитeльcтвoм, пpoпиcaнными в oбъeктe, нeдвижимocти вoзмoжнa. Нo нa cдeлкy нyжнo пoлyчить дoпoлнитeльнoe paзpeшeниe oт opгaнoв oпeки и пoпeчитeльcтвa. B cтaтьe paccкaжeм, кaк пpaвильнo пpoвecти cдeлкy, в кaкиx cлyчaяx oнa нeвoзмoжнa.
Важна дата именно дохода, а не расхода, то есть год, когда квартиру продали. Если квартиру с детскими долями продали в 2017 или 2018 году, подавайте уточненные формы 3-НДФЛ и требуйте вернуть несправедливо уплаченные суммы. Раньше их нужно было платить, а теперь нет — пусть возвращают.
После использования маткапитала на покупку жилья нужно было выделить детям доли: в течение полугода после сделки или погашения ипотеки. Обычно родители оформляли для этого договоры дарения или соглашение о распределении долей. В любом случае дети получали доли бесплатно от своих родителей.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Почему налоговая требует декларации при продаже квартиры
При продаже недвижимости возникает налогооблагаемый доход и появляется обязанность подать декларацию. Но только если продажа раньше минимального срока владения. Для квартир, которые купили до 2016 года, это три года — как раз ваш случай.
Ваша семья владела квартирой с 2014 года, то есть к моменту продажи в 2018 году три года до продажи как будто уже прошли. Но для налоговой не так: она видит, что проданы доли, которые принадлежали собственникам с 2018 года — то есть с момента раздела между членами семьи. Это сигнал: ждем декларацию и НДФЛ. Вот вам и напомнили.
Теперь нужно разобраться в нюансах, чтобы не потерять деньги.
Как получить вычет при покупке квартиры на детей
- покупатель жилого помещения (а в нашем случае – родитель несовершеннолетнего ребенка) должен являться, как уже указано выше, резидентом РФ;
- при покупке квартиры использовались только собственные и кредитные средства, и не привлекались деньги работодателя или каких-либо государственных программ;
- гражданин обязательно должен платить налог на доходы в размере 13 процентов, то есть, должен иметь источник таких доходов;
- вычеты предоставляются на один объект один раз в жизни, если жилье куплено в период по 31 декабря 2013 года включительно;
- при покупке квартиры после 1 января 2014 года вычеты могут быть представлены на несколько объектов, но их сумма не должна превышать 2 миллиона рублей.
Когда нужно внести платеж
Итак, в территориальный орган ФНС поступили сведения об объектах налогообложения. На их основании плательщику формируется уведомление. Оно направляется родителям несовершеннолетнего собственника не позднее, чем за 30 дней до срока платежа.
С момента получения уведомления у родителей ребенка появляется обязанность по платежам в бюджет. Раньше, до получения этого уведомления, она появиться не может.
Важно знать! Налоговый орган может начислить платеж за предыдущие три года. Это означает, что в 2021 году в полученном уведомлении могут содержаться требования по уплате налога на имущество физических лиц несовершеннолетних детей за период с 2018 по 2020 годы.
Фискальный орган направляет плательщику уведомление следующими способами:
- Передает лично с требованием поставить подпись о получении;
- Направляет заказным письмом. Считается полученным через 6 дней после направления (п.4 ст.52 Кодекса);
- Передает посредством электронных сервисов (личный кабинет портала госуслуги или налогоплательщика, через многофункциональный центр). Предоставляется не позднее, чем через 5 дней после обращения плательщика.
Кроме того, родители могут заблаговременно внести платеж еще до того, как несовершеннолетнему ребенку пришел налог на имущество (уведомление). Он засчитывается после формирования в ФНС необходимого размера налога.
Если не перечислять деньги заблаговременно, а ориентироваться на получение уведомления, крайний срок уплаты – 1 декабря года, который следует за отчетным (п. 1 ст. 409 Кодекса). То есть, заплатить за налог на имущество несовершеннолетнего ребенка, насчитанный по итогам 2020 года, необходимо не позднее 1 декабря 2021 года.
Если собственником доли квартиры является несовершеннолетний, то продать объект гораздо сложнее. Основные проблемы:
- родители должны получить согласие районного отдела опеки;
- оба родителя должны дать согласие на сделку;
- покупатели опасаются купить объект у несовершеннолетнего собственника.
Сделки с недвижимостью, находящейся в собственности ребенка, регулируются следующими нормативными актами:
- Конституцией РФ;
- Семейным кодексом РФ;
- Гражданский кодексом РФ;
- Жилищный кодексом РФ;
- закон об опеке № 48 от 2008 года;
- закон о приватизации №1541-1 от 1991 года.
Продажа квартиры с долями, принадлежащим детям
Родители не имеют прав на объекты собственности несовершеннолетних детей. Поэтому они не могут распорядиться ими по своему усмотрению.
Однако закон предусматривает возможность продать квартиру с долями собственности несовершеннолетних детей в следующих случаях:
- денежные средства от продажи доли поступят на личный счет несовершеннолетнего (применяется в крайних случаях, например, при переезде в другой регион);
- родители выделяют доли взамен проданной в другом жилом помещении (доля должна соответствовать стоимости реализованной или площади);
- ребенок включается в состав покупателей другого жилого помещения (условия проживания не должны ухудшаться).
Можно ли продать квартиру не выделяя доли детей
Когда реализации подлежит жилье, в котором были выделены доли детям, то не обособить доли детям в новом жилье незаконно. Органы опеки и попечительства такую сделку не одобрят, соответственно она не может состояться.
Исключение, составляют случаи когда семье одобряют продажу жилья без выделения долей детям, когда это вынужденная мера. Например, тяжелая болезнь ребенка, когда требуется дорогостоящее лечение. В этом случае нужно предъявить доказательства, которые подтвердят необходимость продажи жилья для использования вырученных средств на лечение ребенка.
Если жилье было приобретено с участием материнского капитала, то обязательным условием является выделение доли детям, в противном случае у вас могут отозвать всю сумму материнского капитала. И продажа такой недвижимости не может состояться.
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
Составление договора купли-продажи
Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетними владельцами собственности подлежат нотариальному удостоверению. Контракт составляется на специальном бланке и удостоверяется подписью и печатью нотариуса.
Порядок гарантирует полную законность сделки – перед удостоверением нотариус обязательно проверит, не нарушены ли сделкой чьи-либо права. Поэтому нотариальный способ, как продать долевую квартиру с несовершеннолетним, является единственным законным механизмом обеспечения прав детей.
Нотариусы составляют договоры самостоятельно – только так они могут быть полностью уверены, что текст не будет содержать двусмысленных формулировок, которые можно обратить во вред. Однако иногда нотариусы могут заверить текст, изготовленный сторонами – его нужно принести на флешке, чтобы распечатать на специальном бланке.
Непосредственно перед сделкой необходим предварительный визит к нотариусу, чтобы уточнить следующие моменты:
- текст составит нотариальная контора или можно принести свой проект;
- перечень документов для подготовки текста;
- какие документы нужно взять на прием;
- сколько стоит удостоверение.
Удостоверение сделки может занять до двух часов, поэтому записаться к нотариусу следует заранее. Стоимость услуг зависит от цены сделки.
За неуплату налогов возможна административная (в виде штрафов) и даже уголовная ответственность. За невыплаченный вовремя налог начисляются пени в зависимости от суммы налога.
Для физических лиц: за каждый месяц просрочки сдачи декларации грозит штраф 5% от суммы налога. За просроченный отчет с нулевым налогом штраф будет 1000 рублей. Максимальный штраф – 30% от НДФЛ. За несвоевременную уплату налогов грозит в общем случае штраф 20% от суммы налога.
Для юридических лиц: штраф можно получить за сокрытие доходов, т.е. за снижение налоговой базы. Штраф составляет 20% от суммы недоимки. Когда действия налогоплательщика признаются умышленными, штраф может дойти до 40%.
Таким образом, существует много способов, которые позволяют уменьшить налоговые выплаты, а то и свести их к нулю. При знании законов и грамотном заполнении документов бремени в виде уплаты налогов можно избежать. Важно сдавать декларацию вовремя, даже если доход нулевой, чтобы не было проблем со штрафами.
✅ О чем говорит закон?
Согласно статистике, сделки с долями детей оспариваются в 30% случаев. Примерно столько же процентов отказа со стороны органов опеки и попечительства (ООП). Виной тому незнание законодательства и нарушение прав ребенка.
Особенности покупки и продажи жилья с участием детей регулируется в следующих положениях закона:
- Конституция Российской Федерации – провозглашает право на жилье, свободу распоряжения, а также защиту интересов детей (ст. 17 и ст. 38 К РФ);
- Гражданский кодекс РФ – отражает вопросы дееспособности несовершеннолетних (статья 26), нюансы с малолетними (статья 28), а также эмансипированных граждан (статья 27);
- Семейный кодекс РФ – определяет место жительства детей (ст. 65), имущественные права ребенка (ст. 60);
- Жилищный кодекс РФ – затрагивает ряд вопросов о предоставлении жилья для детей-сирот;
- Федеральный закон “Об опеке и попечительстве” № 48 – ставит задачи государственного регулирования, определяет процедуру и ответственность за исполнение;
- Федеральный закон № 124 «Об основных гарантиях прав ребенка в РФ» – дополняет вышеназванные обстоятельства.
Вместе с тем нужно отметить локальные нормативно-правовые акты. Сюда входят правовые акты глав муниципалитетов, местные регламенты ООП, судебная практика и разъяснения Верховного суда РФ.